La sentenza n. 2424 del Consiglio di Stato, emessa il 24 marzo 2025, segna un punto di svolta nel panorama della giurisprudenza urbanistica, chiarendo come un insieme di difformità, apparentemente di lieve entità, possa configurare un abuso totale. Nel caso analizzato, la trasformazione di un piano interrato agricolo in deposito, tramite l’apertura di porte e finestre, ha portato i giudici a sottolineare che non si tratta solo della singola modifica, ma della sua incidenza complessiva sulla funzione e sull’ambiente del manufatto. Questa pronuncia assume particolare rilievo nel contesto delle recenti modifiche normative introdotte dalla Legge n. 105/2024, che ha distinto tra difformità totali e parziali e ha differenziato di conseguenza le procedure di sanatoria.
Distinzione tecnica tra difformità parziale e totale
Il Consiglio di Stato ha ribadito che la differenza tra difformità parziale e totale non si basa su conti formali o quantitativi, ma su valutazioni tecnico‑funzionali che considerano la modificazione della destinazione d’uso, la volumetria e il rapporto con il contesto. Nel caso esaminato, l’intervento che ha introdotto nuove aperture in un piano interrato ha alterato la funzionalità e la percezione del manufatto, configurando un abuso totale. Questa impostazione supera criteri superficiali, indicando che è l’effetto complessivo dell’intervento a determinare la natura dell’abuso, e non la somma delle singole irregolarità. Tale orientamento è confermato anche dall’importante analisi sulla Consiglio di Stato: abuso totale vs parziale, che evidenzia come la valutazione tecnico‑funzionale sia imprescindibile per qualificare correttamente gli abusi edilizi.
Sanatoria e demolizione: quando è obbligatoria
Secondo il Testo Unico dell’Edilizia, la sanzione demolitoria è obbligatoria in caso di abuso totale, ossia quando le difformità alterano sostanzialmente l’opera autorizzata. La recente pronuncia sottolinea che anche piccole difformità, se sommate, possono mutare profondamente l’identità e la funzione dell’edificio, escludendo quindi la possibilità di sanatoria. Le novità normative della Legge n. 105/2024 hanno introdotto procedure distinte per sanare abusi parziali e difformità sostanziali, ma questa sentenza ricorda che la mera quantità o superficialità delle difformità non è una scappatoia. L’intervento del Consiglio di Stato in materia di Abuso parziale o totale: intervento del Consiglio di Stato evidenzia come la demolizione non sia una semplice opzione ma una misura necessaria in presenza di trasformazioni sostanziali non sanabili.
Conseguenze pratiche per professionisti e amministrazioni
Questa decisione rappresenta una guida chiara per tecnici e amministrazioni: è fondamentale preparare documentazioni dettagliate, relazioni tecnico‑funzionali e analisi precise delle ricadute ambientali. Le amministrazioni devono valorizzare le competenze specialistiche nell’istruttoria per evitare contenziosi e decisioni annullate. Inoltre, la distinzione tra parti conformi e totale difformità è cruciale, come viene spiegato nel caso di Totale difformità e parti conformi: demolizione programmata, che chiarisce come alcune situazioni possano prevedere la demolizione anche in presenza di elementi conformi. Questo orientamento obbliga tutti gli operatori del settore a un approccio rigoroso e multidisciplinare nella valutazione degli interventi edilizi.
