La ripartizione delle spese per il lastrico solare è una questione che spesso genera dubbi e controversie tra i condòmini e gli amministratori di condominio. Capire chi deve contribuire ai costi di manutenzione o rifacimento del lastrico è fondamentale per evitare inutili tensioni e contenziosi. Analizziamo insieme le norme chiave e la giurisprudenza che determinano se tali spese ricadano su tutti i condòmini o soltanto su alcuni, in base alla destinazione e alla copertura del lastrico solare.
Normativa chiave per spese lastrico solare
La base normativa per la ripartizione delle spese condominiali relative al lastrico solare si trova negli articoli 1125 e 1126 del Codice Civile. L’articolo 1126 c.c. prevede che, se il lastrico solare copre più unità immobiliari, le spese siano ripartite con un terzo a carico del proprietario del lastrico e i restanti due terzi tra i condomini dei piani sottostanti, in proporzione all’uso e al beneficio che ciascuno ne trae. Questo criterio cerca di bilanciare equamente costi e vantaggi.
Tuttavia, la questione si complica quando il lastrico copre solo un piano, cioè una singola unità immobiliare. In questo caso, entra in gioco l’articolo 1125 c.c., che stabilisce regole diverse riguardo ai costi di manutenzione e conservazione delle parti comuni, facendo riferimento più al criterio dell’utilizzo effettivo.
Chi paga il lastrico che copre un solo piano?
La giurisprudenza prevalente della Cassazione chiarisce che quando il lastrico solare o la terrazza coprono un solo piano, non si applica l’articolo 1126, ma prevale l’articolo 1125 c.c. Ciò significa che i costi per manutenzione e rifacimento gravano esclusivamente sul proprietario dell’appartamento o dell’unità coperta dal lastrico solare.
Questo orientamento tutela i condòmini che non traggono alcun beneficio dall’elemento comune esclusivo. Inoltre, evita che proprietari di unità immobiliari sottostanti siano obbligati a contribuzioni ingiustificate. È quindi essenziale distinguere se il lastrico sia un bene comune o una pertinenza privata per la corretta ripartizione delle spese.
Importanza di regolamenti e accordi condominiali
Anche se le norme di legge forniscono un quadro valido, gli amministratori e i condòmini devono considerare eventuali accordi specifici o regolamenti condominiali che possono derogare le regole standard di ripartizione. È possibile, infatti, che l’assemblea condominiale stabilisca criteri diversi a maggioranza o all’unanimità, modificando così chi dovrà sopportare le spese relative al lastrico solare.
In questo senso, la verifica scrupolosa delle delibere, della convenzione condominiale e della natura del lastrico è fondamentale per una gestione trasparente ed efficace. Amministratori preparati e consulenti legali possono orientare al meglio condòmini e operatori, prevenendo conflitti e garantendo che i costi siano equamente distribuiti.
In conclusione, la ripartizione delle spese per il lastrico solare varia in base alla copertura e all’utilizzo: quando riguarda più unità, si applica l’articolo 1126 c.c., mentre per lastrici esclusivi coprenti un solo piano, il proprietario diretto ne assume l’intero onere come previsto dall’articolo 1125 c.c. Attenzione però agli accordi condominiali che possono personalizzare queste regole.
Entrare nel dettaglio di queste normative è indispensabile per tutelare gli interessi di tutti, favorire una convivenza serena nel condominio e affrontare con chiarezza le spese necessarie per la sicurezza e il decoro dell’edificio.
