Il mercato immobiliare nel 2024 ha registrato una significativa ripresa, con un aumento delle compravendite residenziali del 7,6% nel quarto trimestre, segnando un ritorno della fiducia tra famiglie e operatori. Questo trend positivo è stato particolarmente evidente nelle grandi città italiane come Milano e Roma, dove l’erogazione di credito ipotecario ha avuto un ruolo centrale. Gli immobili sono tornati a essere strumenti di garanzia solidi, facilitando accesso a finanziamenti per l’acquisto, la ristrutturazione e gli investimenti. Tuttavia, questa dinamica ha riacceso interrogativi su leva finanziaria, valutazioni e rischi sistemici, tema che merita un’analisi approfondita per comprendere chi ha beneficiato di questa ripresa e quali criticità emergono nel sistema creditizio legato al mattone.
Ripresa immobiliare e credito nelle grandi città
Nel 2024, il volume delle transazioni immobiliari è cresciuto in tutto il Paese, ma le città metropolitane hanno giocato un ruolo da protagoniste. Milano e Roma hanno assorbito oltre il 23% dei prestiti ipotecari nazionali, con un totale di circa 87 miliardi di euro su 380 miliardi complessivi. Questo fenomeno è legato a una domanda più vigorosa e a una solida convinzione nel valore immobiliare urbano, che ha riproposto gli immobili come garanzie di alto valore per le banche. Contestualmente, quasi un quinto delle compravendite è stato destinato a scopi d’investimento, segno che il mattone continua a essere un asset interessante per diversificare portafogli e ottenere rendimenti stabili, soprattutto nelle aree con mercati immobiliari più dinamici.
Come il mattone ha sostenuto l’erogazione di credito
L’aumento dei prezzi nelle aree urbane ha migliorato il valore delle garanzie immobiliari, permettendo alle banche di applicare parametri più vantaggiosi come LTV più elevati e spread creditizi più contenuti per le operazioni di qualità. Di conseguenza, si è osservata una maggiore rapidità nell’erogazione di mutui e credito per aziende, favorite anche dalle garanzie immobiliari. Le famiglie hanno beneficiato di condizioni più accessibili per acquisti e surroghe, sebbene rimanga alta l’attenzione alla sostenibilità delle rate. Per gli investitori, la redditività lorda media di un bilocale urbano si è assestata intorno al 5,6% annuo, con mercati secondari come Genova, Palermo e Verona che offrono rendimenti superiori al 6%, rendendo appetibili anche investimenti a leva moderata.
Tutela dei rischi e strategie per il futuro
Nonostante i vantaggi, la concentrazione del credito nelle grandi città implica rischi territoriali elevati per il sistema finanziario in caso di shock immobiliari locali. Inoltre, la possibile sovrastima delle valutazioni e il contestuale aumento della leva potrebbero generare tensioni in scenari economici avversi. Le fluttuazioni dei tassi di interesse aggiungono un ulteriore elemento di incertezza sulla sostenibilità degli impegni di rimborso. Per questo motivo, è importante che banche e regolatori rafforzino i controlli con stress test territoriale e policy prudenziali, mentre le istituzioni locali dovrebbero spingere su progetti di riqualificazione urbana e stabilità occupazionale, elementi fondamentali per sostenere una domanda abitativa resiliente. Le iniziative integrate di sostegno alle PMI, in particolare quelle che si avvalgono di garanzie immobiliari, rappresentano inoltre leve essenziali per sostenere la crescita economica locale senza compromettere la solidità creditizia.
