L’agevolazione prima casa su più immobili è un tema di grande interesse per chi acquista abitazioni contemporaneamente. Importante è comprendere come funziona il termine triennale stabilito dalla Corte di Cassazione, che disciplina i controlli sull’unificazione degli immobili per mantenere il beneficio fiscale. Questa guida spiega in modo chiaro e sintetico le regole principali e cosa devono sapere i contribuenti e i professionisti del settore.
Agevolazione prima casa e multiproprietà immobiliari
L’agevolazione fiscale “prima casa” consente di risparmiare su imposte di registro, ipotecarie e catastali, applicando aliquote ridotte o esenzioni, a patto che l’immobile rappresenti la residenza principale del contribuente. La normativa prevede che un soggetto non possa usufruire del beneficio su più abitazioni contemporaneamente, a meno che gli immobili acquistati non vengano unificati in un’unica unità abitativa funzionale. In quest’ultimo caso, la legge ammette l’agevolazione per più immobili acquistati contemporaneamente, purché poi uniti materialmente e catastalmente entro termini precisi.
Il termine triennale per l’unificazione degli immobili
La svolta normativa più recente arriva dall’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025 della Corte di Cassazione. La Corte ha precisato che l’Amministrazione finanziaria ha a disposizione un termine triennale a partire dalla registrazione dell’atto per verificare che gli immobili acquistati con agevolazione “prima casa” siano stati effettivamente unificati. Tale verifica è decisiva per il mantenimento del beneficio e per evitare la revoca con il recupero delle imposte dovute. Questo termine garantisce al contribuente un arco temporale certo per organizzare lavori edilizi, variazioni catastali e tutta la documentazione necessaria per comprovare l’effettiva unione degli immobili.
Consigli pratici per ottenere e mantenere l’agevolazione
Per chi acquista due o più immobili con agevolazione “prima casa”, è fondamentale pianificare fin da subito l’unificazione tramite interventi edilizi e aggiornamenti catastali in modo conforme alla normativa. Occorre inoltre conservare tutta la documentazione relativa alle modifiche effettuate per rispondere efficacemente ai controlli fiscali entro il triennio. Professionisti come notai, tecnici e consulenti fiscali dovrebbero guidare il cliente anche in merito ai tempi e alle implicazioni giuridiche del beneficio, ricordando che l’applicazione scorretta o ritardi nella fase di unificazione potrebbero portare alla revoca dell’agevolazione.
